「管理会社は◯◯ブランドのグループだから、管理も任せて安心」

「◯◯の子会社だから裏切ることがない」

と考えていあるマンション住民は一定数います。

しかし、本当にそうでしょうか？

分譲系管理会社、というだけで安心なのでしょうか？

「安心」と「安心感」つまり『なんとなく安心』とを混同していませんか？

分譲系管理会社が顧客志向でなく親会社志向になるのは「建物のアフターサービス補修」の時です。

デベロッパーには、新築時にマンション購入者へ約束する「アフターサービス」（不具合の補修）制度があります。

各社が用意する「アフターサービス規準」に基づき、建物の部位や設備ごとにおおむね新築後1年、2年、3年、5年、7年、10年と無償補修期限を設け、期限内の不具合は管理組合の負担なく補修する責任を負っています。

しかし、デベロッパーとしては、アフターサービス補修は「お金が出る一方で収入にはまったくならない」仕事ですから、なるべくお金を掛けたくないのが本音です。実態は施工業者（ゼネコン）へ支出させているのですが、、、

一方で、マンション購入者の団体である管理組合としては、アフターサービスの無償補修期間内に建物や設備の不具合を見つけ、なるべく無償で補修して欲しいと考えます。

ここで本来あるべき管理会社は、管理組合の側にたち、一緒に建物や設備の不具合を探し、デベロッパーへアフターサービスの補修要求を行うべきです。

しかし、分譲系管理会社は、どうしても親会社のほうを向かざるを得なくなります。

つまり、建物や設備の不具合の箇所を積極的に見つけることも、デベロッパーへアフターサービス補修を強く要求することも、仕組み上できないのです。子は親に逆らうことができないのです。

これがまだ「軽微な補修」なら良いですが、「瑕疵」つまり「欠陥」に相当するようなケースだった場合、管理会社が管理組合の側に立って親会社へ能動的に無償補修を働きかけるなど、ありえないのです。とても大きな事例では、横浜市で2件あった、杭打ちの施工不良で建物が傾いたマンションの件は記憶に新しいです。

これが、分譲系管理会社の課題である「親会社志向」です。

分譲系管理会社と異なり、デベロッパーを親会社に持たない管理会社は「独立系管理会社」と呼ばれています。私たちクローバーコミュニティも、独立系管理会社と言えます。

マンション管理の仕事を作ってくれる親会社がいる分譲系管理会社と異なり、独立系管理会社は自分たちでマンション管理の仕事を探さなければなりません。

しかし、独立系管理会社の多くは、「親会社」の代わりにマンション管理の仕事を供給してくれる「デベロッパー」がいます。

それは、マンション開発を専業とし、管理会社を子会社などグループに持たない新興～中堅デベロッパーです。マンションを建てたら、管理の仕事を独立系管理会社へ提供することになります。

独立系管理会社としては、 デベロッパーを親会社に持たないため、「親代わり」にマンション管理の仕事を供給してくれるデベロッパーの存在はとてもありがたいものです。

そのため、このような「管理の仕事を提供してくれる」デベロッパーとの付き合いの深い独立系管理会社は、管理組合よりもデベロッパーのほうを向かざるを得なくなります。

実際に管理委託費を払ってくれるのは、マンション住民である管理組合です。間違いなく、管理会社にとって「管理組合」はお客様です。

しかし、ほとんどの管理会社は結果として「もっとも大切なステークホルダー（利害関係者）」であるデベロッパーのために働かざるをえない仕組みなのです。

私たちクローバーコミュニティのように、独立系管理会社でありながら、デベロッパーから管理業務を引き受けず、あくまで管理組合からのお問い合わせに基づくリプレイスに特価した営業活動に絞ることで、初めて「親会社志向」と決別し、管理組合の支援に徹することができるのです。

例えば、管理会社があるマンション管理組合へ提示する管理委託費の見積金額を100として、すぐ近くのマンション管理組合へ、90とか110の委託費見積もりを提示することは、それほどおかしいとは思いません。85～115くらいの範囲であっても、

「標準的なマンション管理組合に比べて業務量が多い（少ない）・管理組合の要望レベルが高い（低い）から、管理委託費は高め（低め）」

とか

「他の管理会社との比較案件で勝つために、競争力のある見積もり金額」

などと、企業が仕事を獲得し維持するために許される範囲の妥当な判断に基づく値付け、と言えるかもしれません。

しかし、同じマンション管理会社が同等のサービスレベルで、70から130の価格レンジだったら、さすがにおかしいと思いませんか？

自分のマンションの管理委託費が100なのに、近隣のマンションの管理委託費が同じサービスレベルで70であったら、

「なんで管理委託費にこれほどの価格差がでるのか」

「近所同士のマンションなのに、お隣は管理委託費が安すぎる」

「管理委託費って、一体どんな費用なのか、納得できない」

となりませんか？

でも、マンション管理業界では、この程度の価格差（二重価格）は当たり前です。

では、管理委託費の二重価格は、どのようにして生まれるのでしょうか。

上述の

と、

とは、25～35％の価格差が「普通に」あります。

新築時にデベロッパーから「無競争で受注」する事のできる管理委託費の見積もり金額は、飲料水で例えるなら、自動販売機やコンビニで（定価で）買うようなものです。

いわば「マンション管理の『希望小売価格』」です。

一方で、管理会社のリプレース（競争見積り）で提示する際の管理委託費は、スーパーで（値引きされて）買う、と言った例えが良いかもしれません。

いや、ちょっと違います。マンション管理業界では、飲料水をスーパーで買うのが「適性な価格」で、自動販売機やコンビニで買うのは「かなり利益の乗った価格」です。

同じ管理会社、同じサービス、同じフロント担当者、同じ設備保守なのに、新築から無競争の管理委託費が、他の管理会社と比較しただけで20～30％も下がったら、おかしいと思いませんか？

二重価格と言われても仕方ないと思いませんか？

はじめから「競争力のある管理委託費」で提案して欲しいと思いませんか？

そして、なぜ世の管理会社は「二重価格」の設定を当たり前のように行っているのでしょうか？

それは、顧客であるマンション管理組合が、近隣の同じ管理会社が管理するマンションの管理委託費を聞くことができない（近隣マンションの情報が入ってこない）ことが、二重価格を生む原因となっています。

日本人の気質なのでしょうか、マンション管理組合を小さなムラとすると、近隣マンション（隣りムラ）との管理組合同士の交流を積極的に持ちたがりません。

隣のマンション管理組合はライバルでもないでしょうに、なんとなくお隣さんとの付き合いに気を遣うからでしょうか。お金（管理委託費）のことをズケズケ聞くのは憚られるのかもしれません。

マンション管理組合という「ムラ」の内向き志向が、近隣のマンションの管理委託費と自分のところとを比較することを妨げてしまい、なかなか管理委託費の「相場」を知る機会がありません。

さらに、マンション管理会社が、自社が管理するマンション管理組合（理事）同士を積極的に繋げようとすることはまずありません。

同じ規模のマンションなのに、管理委託費が二重価格であることが知られてしまうからです。

マンション管理業界の「親会社志向」と「二重価格」。

大きな課題なのです。

私たちクローバーコミュニティの共同代表のうち、深山は中古マンションの売買仲介を通じてマンションを「不動産」の視点で見、管理会社を２社経験し、今でもマンション管理士（マンション管理コンサルタント）として管理組合の目線で他の管理会社と接しています。

マンション管理業界は、不動産業界の中で、デベロッパー（開発・分譲） → 設計事務所（設計）→ゼネコン（建設） → 管理会社（保守） という序列のようなものがあります。
デベロッパーがマンションを建てて、初めてマンション管理のビジネスが生まれます。